La Anticresis

En El Código Civil Venezolano se define la anticresis como: “Un contrato por el cual el acreedor adquiere el derecho de hacer suyos los frutos del inmueble que se le entrego, con la obligación de imputarlos a los intereses, si se le deben, y luego al capital de su acreencia.” (Artículo 1.855 C.C.). No es indispensable que la anticresis sea constituida por el deudor, ya que puede constituirla un tercero por él.

-Elementos esenciales para la Existencia y Validez del Contrato de Anticresis

· Consentimiento: En materia de consentimiento la anticresis está sujeta al derecho común, salvo en cuanto que por su carácter de contrato real adquiere la entrega de la cosa para su perfeccionamiento. Por lo demás debe destacarse que es temporal y que no puede ser estipulada por un término mayor de quince años (Art. 1.862 C.C.) Si no estipula término o se establece uno mayor de quince años, la anticresis concluiría al décimo quinto (Art 1.864 C.C.) nada se opone a la prorroga ulterior del contrato estipulada en forma que no constituya una manera fraudulenta de burlar la fijación del término máximo de quince años.

· Capacidad y Poder: Las partes convergentes en el hecho, por efecto Lógico de nuestro Derecho, deberán poseer capacidad y Poder para realzar una adecua Contratación, debido a que constituir una Anticresis es un Acto de Disposición personalísimo entre el en Acreedor y el Deudor, digno de las Obligaciones asumidas responsablemente entre las partículas.

· Objeto: La Anticresis solo puede versar sobre Inmuebles capaces de Producir Frutos, no siendo necesaria para su existencia, su constitución sobre Predios Rústicos.

· Causa: Para la Anticresis rige la Materia del Derecho Común, o la necesidad existente de las partes para saldar acreencias.

· Tradición: La Anticresis, exige para su perfeccionamiento, de la entrega del Fundo al Acreedor, al cual puede hacerse por cualquiera de los modos de tradición con tal de que se deje al Acreedor en la posibilidad de percibir directamente los Frutos del Fundo. No son por lo tanto aplicables aquí las reglas de la Venta hacer entrega de la Tradición del Bien. En consecuencia es Nula toda Anticresis en la cual el Acreedor no ha percibido nunca la cosa, o esta se entrega a una tercera persona en virtud de un título que no provenga del Acreedor.

· Existencia y Validez de una Obligación Principal: La Anticresis presupone la existencia y validez de una Obligación principal a cuyo capital o interés imputa el Acreedor; los frutos que perciba del inmueble Anticrético. Debido a esto no es concebible al menos en la práctica una Anticresis cuya Obligación principal sea meramente eventual.

· Condiciones de Oponibilidad de Terceros: La Legislación Civil Venezolana, establece que la Anticresis, debe ser registrada en la Oficina que corresponda a la ubicación del inmueble para que pueda ser opuesta a terceros en concordancia con lo establecido en el Artículo 1862 del Código Civil.

-Efectos de la Anticresis

El artículo 1.856 se reza que si no hubiere pacto en contrario, el acreedor debe pagar las contribuciones y las pensiones a que esté sujeto el inmueble que tiene en anticresis; igualmente debe hacer las reparaciones necesarias del inmueble, tiene la pena de indemnizar el perjuicio que sobrevenga; pero tiene derecho al reembolso de estos gastos con privilegio sobre los frutos.

En el artículo 1.857 se decreta que el deudor no podrá pedir la restitución de la cosa dada en anticresis, sino después de la extinción total de la deuda; pero el acreedor que quiera librarse de las obligaciones impuestas en el artículo anterior, podrá restituir la en cualquier tiempo y perseguir el pago de su crédito por otros medios legales, sin perjuicio de lo que se hubiere estipulado en contrario.

En el artículo 1.859 nos reza que se puede estipular que los frutos se compensen con los intereses, en todo o en parte.

-Extinción de la Anticresis

Como accesoria que es, la anticresis puede extinguirse por vía de consecuencia y por vía principal.

· Por vía de Consecuencia: Se extingue la anticresis al extinguirse la obligación principal correspondiente; pero ha de tenerse en cuenta al respecto la indivisibilidad de la anticresis (C.C. art. 1.860 en relación con el art. 1.853) y el caso ya mencionado en este capítulo de subsis­tencia del sólo derecho de retener el inmueble a pesar de haberse extin­guido la obligación principal (C.C. art. 1.860 en relación con el art. 1.852).

· Por vía principal: La anticresis puede extinguirse, entre otras, por las siguientes causas:

1 ° Por vencimiento del término de la anticresis.

2° Por cumplimiento de una condición resolutoria prevista en el contrato de anticresis.

3° Por extinción del derecho del constituyente de la anticresis (por ej. si es anulado o resuelto su título de adquisición o vence el término de su derecho). Sin embargo, es de doctrina que la anticresis subsiste si la extinción del derecho del constituyente (por ej.: un usufructo), ocurre por un acto voluntario suyo (por ej.: por renuncia), o en virtud de haber­se consolidado en el constituyente la plena propiedad.

4° Por perecimiento total de inmueble.

5° En virtud de la prescripción extintiva del derecho anticrético (que puede ocurrir sin que prescriba la obligación principal).

6° Por renuncia de la anticresis, o sea, por el ejercicio del derecho que tiene el acreedor de devolver el fundo.

-Transmisión de la Anticresis

El derecho de anticresis en sí mismo no puede cederse por acto entre vivos, pero evidentemente se transmite a los herederos junto con el crédito. Incluso se sostiene que la cesión no implica la cesión de la anticresis que le es accesoria.

-Obligaciones del Anticresista

Para facilitar el estudio de las mismas se pueden agrupar en dos: La obligación de administrar el inmueble y la obligación de restituirlos. La primera es en realidad un conjunto de obligaciones que deben cumplirse durante la ejecución del contrato, y la segunda, un deber derivado de la extinción del mismo.

· Obligación de administrar el inmueble: Aun cuando el código venezolano no emplea la expresión, se la utiliza para agrupar todo un conjunto de obligaciones del anticresista, no todas consagradas literalmente en la ley, las cuales son las obligaciones de explotar el fundo, de efectuar ciertos pagos, de hacer imputaciones, de rendir cuentas y de cuidar el fundo.

· La obligación de restituir el fundo: Extinguida la anticresis, el acreedor debe restituir el fundo siendo responsable de las pérdidas o deterioros que se deban a su incumplimiento del deber de cuidar del mismo, sin que estén a cargo suyo los riesgos propiamente dichos, ya que “res perit domino”.

-Conflicto entre el Anticresista y los Titulares de Derechos Reales sobre el Inmueble.

En Venezuela el principio general y básico en la materia es que los actos sujetos a la formalidad del registro “y que no hayan sido registrados no tienen ningún efecto contra los terceros que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble” (Art. 1.924 C.C). No obstante la anotada diferencia del texto literal consagrado al respecto en materia de anticresis (Art. 1.862 C.C), Aguilar (2009) se adhiere al parecer que la anticresis registrada es oponible a quien derive cualquier tipo de derecho sobre el inmueble en virtud de un acto no registrado o registrado con posterioridad a aquélla.

En el caso concreto de que el conflicto sea entre el anticresista y un acreedor hipotecario entendemos, por tanto, que si la hipoteca se ha registrado antes de que se registre la anticresis, la ejecución del acreedor hipotecario extingue el derecho del anticresista; pero que si la anticresis fue registrada con anterioridad a la hipoteca, aunque ello ni impida al acreedor hipotecario ejecutar el inmueble, el adquirente de éste habrá de respetar el derecho del anticresista.

CONCLUSIÓN

La anticresis es un derecho real de garantía que, constituyéndose sobre bienes inmuebles, asegura el cumplimiento de la obligación garantizada bien mediante la aplicación de los frutos de la cosa al pago de la deuda, bien instando la venta del inmueble para su pago. Los frutos obtenidos se aplican en primer lugar al pago de los intereses, si se hubiesen pactado, y luego al capital, después (compensación anticrética).

La anticresis otorga al acreedor un derecho a aprovecharse de los frutos del inmueble sólo para cobrarse de lo que se le debe. De ahí que se denomine también prenda de rendimiento.