La Enfiteusis y La Subrogación
En los contratos de fundo o terrenos existe un derecho real el cual permite la cesión temporal del dominio útil de un inmueble, a cambio del pago anual de una tasa fijada (canon) y, también el de un laudemio por cada enajenación de dicho dominio. Por ende este derecho es considerado como la enfiteusis desde sus tiempos inmemoriales. Cabe destacar que actualmente el legislador lo define en nuestro Código Civil Venezolano.
Por otro lado es importante mencionar a la subrogación la cual se puede definir como un trámite generado al subrogado en cuanto a los derechos de la figura del acreedor originario con sus accesorios, por ello se genera el derecho de regreso conocido como un nuevo derecho adquirido, que este surgen por razón del pago hecho por esta figura, mientras que el subrogado adquiere entonces este derecho adquiere también el mismo u originario derecho que corresponde al sujeto conocido como el acreedor.
LA ENFITEUSIS
La enfiteusis, es un régimen compartido de tenencia de tierra que tiene como consecuencia la disociación del dominio entre el dominio directo, correspondiente al propietario, y el útil, que es el de la persona que usa y aprovecha el bien, esta no se hace titular del bien, pero puede enajenar su derecho, cederlo, transmitirlo a sus herederos y gravarlo. Ahora bien la enfiteusis se define en el artículo 1.565 del Codigo Civil venezolano, el cual establece que: "Es un contrato por el cual se concede sobre un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y de pagar un canon o pensión anual expresado en dinero o especies".
De lo establecido por la ley, hay que tener presente que cuando se habla de "fundo", no solo se refiere al fundo rural, sino que a cualquier bien inmueble. En ese mismo orden de ideas cuando se habla de canon o pensión anual periódicamente, quiere decir que se establece por anualidades y se puede pagar periódicamente. En cuanto a la duración de la enfiteusis esta se supone perpetua a menos que conste habérsele querido dar una duración temporal según lo establecido en el artículo 1.566 del Codigo Civil.
Por otro lado la obligación no se limita a inscribir el derecho de enfiteusis, sino que abarca también las condiciones acordadas, por el cual el derecho de enfiteusis debe de constituirse sobre un bien concreto, y a cambio del canon estipulado en el contrato. En ese sentido ambas partes quedan obligadas a inscribir el derecho real de enfiteusis en el registro de la propiedad, es decir, surge una obligación de constituir un derecho, reclamable por ambas partes ante la autoridad judicial, que en caso de incumpliendo podrá sustituir la voluntad de la parte que, tras haber establecido el contrato de enfiteusis, se niegue a inscribirla en el registro.
Efectos Reales y Personales
Tiene como efectos Reales y Personales que, el enfiteuta pode hacer valer su derecho frente a cualquier persona que perturbe su dominio útil. Esto incluye, como es lógico, la eventual perturbación proveniente del propietario de la cosa, con lo que gran parte de la doctrina considera que las facultades del enfiteuta no nacen con la constitución de la enfiteusis, sino que son una mera transmisión de parte de las facultades que conlleva el dominio.
Extinción
La extinción de la enfiteusis, se da por diferentes situaciones lasa cuales son:
1). Por vencimiento del término por el cual se ha constituido. Si no se le ha querido dar término la enfiteusis se supone perpetua (Art.1.566 CC), la misma no se renueva por tacita reconversión, ya que esta institución no es aplicable a la enfiteusis. 2). Por redención, que consiste en un acto de voluntad del enfiteuta de liberarse del gravamen mediante la entrega al concedente del inmueble sobre el cual pesa la enfiteusis (Art.1.578 in fine). 3). Por resolución del contrato de enfiteusis, y es admitida en caso de incumplimiento de las obligaciones asumidas por el enfiteuta (Art.1.167 del CC). 4). Por expropiación forzosa por causa de utilidad pública. 5). Por confusión (consolidación), que es la reunión en la misma persona de las cualidades de concedente y enfiteuta. 6). Por perecimiento del fundo (Art.1.571 CC). Y 7). Por prescripción extintiva.
Aspectos de Interés sobre la Enfiteusis:
En Venezuela se han dado casos en los que el Estado ha utilizado la enfiteusis como una forma de otorgar el uso y disfrute de un terreno a una persona o entidad, con la obligación de pagar un canon y de mejorar el fundo, pero reservándose el dominio directo del mismo. Esto ha ocurrido especialmente en el ámbito municipal, donde se han dictado ordenanzas que regulan la enfiteusis como una forma de fomentar el desarrollo urbano o rural.
Por ejemplo, en la sentencia Nº AP71-R-2016-001065 de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 17-04-2017, se resolvió un caso en el que el Municipio Libertador de Caracas había otorgado una enfiteusis a una sociedad mercantil sobre un terreno municipal, con la finalidad de construir un centro comercial. Sin embargo, la sociedad mercantil no cumplió con las condiciones pactadas y el Municipio le revocó la enfiteusis y le ordenó desalojar el terreno.
Otro ejemplo es la Ley de Reforma Parcial de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.522 del 21 de diciembre de 2010, que establece en su artículo 95 que los municipios podrán otorgar enfiteusis sobre los bienes inmuebles de su propiedad o sobre los que tengan derecho real de uso o disfrute, siempre que se cumplan los requisitos legales y reglamentarios.
LA SUBROGACION
Legalmente es una figura jurídica que se define como la sustitución en una relación de derecho, de una cosa en lugar de otra (subrogación real), o de una persona en vez de otra (subrogación personal); en esta última categoría se encuentran la subrogación convencional y la subrogación legal. Por otro lado el pago con subrogación es una figura en virtud de la cual un tercero paga y asume la titularidad del crédito, así como también es una forma de pago en la cual una persona distinta del deudor paga al acreedor, y bien sea por voluntad del acreedor, del deudor o de la ley, el tercero que paga se sustituye en los derechos del acreedor frente al deudor. Constituye una especie de la subrogación personal a la par de la cesión de crédito y la asunción de deuda.
La sustitución del acreedor por el tercero que le paga el importe de su crédito permite a éste adquirir el mismo derecho que tenía el acreedor, con sus garantías y accesorios. No todo pago efectuado por tercero es subrogatorio; se precisa un tercero con interés jurídico en el pago. Es un pago con efectos particulares pues la obligación en vez de extinguirse propiamente se transmite. El pago con subrogación es una institución de importante incidencia práctica. Difiere del pago ordinario en que en lugar de extinguir la deuda no hace más que cambiar la persona del acreedor. La subrogación transfiere al subrogado el crédito con los derechos a él anexos, ya contra el deudor, ya contra los terceros, el pago del tercero no extingue la obligación primitiva y dicho tercero se coloca en la misma posición jurídica del acreedor originario, conservando el crédito íntegro, con su rango y relaciones accesorias.
El pago que hace ese tercero extingue el derecho de crédito del acreedor originario pero no la obligación, que permanece idéntica, que tan solo se produce un cambio en el sujeto activo de la obligación, persona del primitivo acreedor, produciéndose una subrogación en el crédito y convirtiendo a quien paga en el nuevo y verdadero acreedor del deudor. Cabe señalar que se aclara que en la figura que nos ocupa la obligación no se ha extinguido, sino que subsiste. El pago con subrogación por ser excepcional no puede ser extendido y tiene lugar en casos en que el tercero que paga presenta interés en el mismo, y opera en los supuestos taxativos de ley.
En cuanto al interés práctico del pago con subrogación, se afirma que el pago no se hace con ánimo de hacer liberalidad al deudor pero presenta beneficios para el antiguo acreedor, para el deudor le es indiferente. Puede ser que al tercero que paga le interese evitar la ejecución del deudor o tener un crédito con garantía. La subrogación presenta el interés siguiente: para el solvens, el de beneficiarse de todas las garantías unidas al crédito que pague; para el deudor, el de encontrar con más facilidad un prestamista que sustituya al acreedor; para el acreedor, el ser pagado.
Nuestro Código Civil lo ubica dentro de las normas relativas al pago, pues en la Sección I titulada Del Pago, se ubica: 1º Del pago en general, de seguida 2º El pago con subrogación y luego 3º De la imputación de pagos. De tal suerte que de la sistemática del Código Civil Venezolano no se deriva como un modo autónomo de extinción de las obligaciones sino que se ubica dentro de las normas del pago.
Las dos fuentes de la subrogación en el pago vienen dadas por una convención pactada entre acreedor y tercero y por otro lado, por la ley, que puede imponer de pleno derecho que el crédito pasa al tercero. La subrogación puede ser así convencional o legal, la primera tiene lugar mediante el acreedor antiguo y el tercero; la legal es independiente del acuerdo de los interesados, la ley establece directamente sus efectos.
Subrogación convencional
a. Por voluntad del acreedor
En tal caso el acreedor es quien tiene la autoridad del vínculo por lo que puede rehusar la subrogación. El tercero que paga no tiene un derecho per se a la subrogación sino que depende de la voluntad del acreedor. El deudor no interviene en la subrogación.
Dispone el artículo 1299 CC: “La subrogación es convencional: 1º Cuando el acreedor, al recibir el pago de un tercero, lo subroga en los derechos, acciones, privilegios o hipotecas, que tiene contra el deudor; esta subrogación debe ser expresa y hecha al mismo tiempo que el pago”. Se requiere según la norma:
1. El consentimiento del acreedor (aunque no necesariamente escrito) y del tercero subrogado (no del deudor).
2. Que el pago se efectúe con dinero del tercero que se subroga.
3. La voluntad de subrogar debe ser expresa.
4. Que la subrogación sea simultánea al pago.
Aunque ciertamente puede darse constancia de la subrogación que se ha producido. La presente subrogación no está sometida a formalidad pero conviene proveerse de una prueba escrita. Aclara la doctrina que la presente subrogación precisa que el sujeto que ejecuta el pago no sea el propio deudor. Se requiere de una declaración del acreedor pues éste si bien no puede rechazar el pago no está obligado a subrogarlo. La subrogación debe ser expresa aunque no escrita mediante una fórmula que no deje duda como subrogo y debe ser simultánea al pago recibido (no puede ser ni previa ni posterior al pago). No podría darse posteriormente al pago.
b. Subrogación por voluntad del deudor
No requiere consentimiento del acreedor pues se produce independientemente de la voluntad de este, pues se efectúa entre el deudor y el tercero. Se trata de una figura curiosa porque no depende del acreedor primitivo. Se justifica por razones de utilidad y presenta una interesante referencia histórica en Francia. El que paga es el deudor con el dinero de un préstamo que le ha dado un tercero.
Continúa el citado artículo 1299 en su ordinal 2º del CC: “Cuando el deudor toma prestada una cantidad a fin de pagar su deuda y de subrogar al prestamista en los derechos del acreedor. Para la validez de esta subrogación es necesario que el acto de préstamo y el de pago tengan fecha cierta; que en el acto de préstamo se declare haberse tomado éste para hacer el pago, y que en el de pago, se declare que éste se ha hecho con el dinero suministrado a este efecto por el nuevo acreedor. Esta subrogación se efectúa sin el concurso de la voluntad del acreedor”.
Subrogación legal
La ley misma concede ipso iure el beneficio de la subrogación al que paga al acreedor en ciertos casos. Tiene lugar por el solo y automático efecto de la ley, sin necesidad de una declaración de voluntad del acreedor o del deudor.
Prevista en el artículo 1300 del CC: “La subrogación se verifica por disposición de la Ley.
1º En provecho de quien, siendo acreedor, aun quirografario, paga a otro acreedor que tiene derecho a ser preferido por razón de privilegio o hipoteca.
2º En provecho del adquirente de un inmueble que emplea el precio de su adquisición en pagar a los acreedores en cuyo favor está hipotecado el fundo.
3º En provecho de quien, estando obligado con otros o por otros al pago de la deuda, tenía interés en pagarla.
4º En provecho del heredero a beneficio de inventario que ha pagado con sus propios fondos las deudas de la herencia”.
Subrogación parcial
Ocurre cuando el subrogado no paga la totalidad de la deuda al acreedor. En tal caso concurren al cobro de sus créditos.
Dispone el artículo 1301 del CC: “La subrogación establecida en los artículos precedentes ha lugar tanto contra los fiadores como contra los deudores. El acreedor a quien se ha pagado en parte y quien le ha hecho el pago parcial, concurren juntos para hacer valer sus derechos, en proporción de lo que se les debe”.
Efectos del pago con subrogación
El subrogado que ha pagado se sustituye al acreedor satisfecho y adquiere todos los derechos y acciones del antiguo acreedor con sus correspondientes accesorios o garantía. La subrogación no puede agravar posición del obligado y la subrogada conserva acción propia contra el deudor por causa del pago. Tiene una doble acción no para obtener dos veces sino para escoger reembolso.
El subrogado sólo puede recobrar su crédito hasta el monto del reembolso por el efectuado. Se distingue entre reembolso íntegro en caso de pago total o el supuesto de reembolso parcial. En tal caso el problema radica si hay varios coobligados. Prevé el artículo 1301 del CC “La subrogación establecida en los artículos precedentes ha lugar tanto contra los fiadores como contra los deudores. El acreedor a quien se ha pagado en parte y quien le ha hecho el pago parcial, concurren juntos para hacer valer sus derechos, en proporción de lo que se les debe”.
Ahora bien, el solvens, esto es, el que ha pagado no se subroga sino en la medida de lo que ha pagado. Los deudores solidarios e indivisibles y los fiadores que pagan toda la deuda, no se subrogan frente a sus codeudores o a sus fiadores sino en la medida en que no estén obligados personalmente. El que se subroga conserva acción personal contra el deudor por causa del pago, que pudiera fundarse en múltiples razones o fuentes (mandato, préstamo, gestión de negocios, enriquecimiento sin causa), por lo que tendrá que escoger que le resultará más conveniente: si actuar por vía de la subrogación o por vía de la acción personal, pues no son acumulables.
La extinción
Diferentes doctrinas se preguntan si la subrogación realmente se puede tomar en cuenta como una forma de extinción de la obligación, sin embargo, la subrogación se encuentra la mayoría de las veces en textos jurídicos como una forma de pago, otra idea de lo antes mencionado se basa en que, no se da como un pago y tampoco una extinción de obligación, solamente que el acreedor se ve a gusto y satisfecho por haber realizado la sustitución.
Se cuenta con diferentes tipos de pagos que hacen o logran la extinción de las obligaciones con su procedimiento, en cuanto a la subrogación convencional podemos tomar en cuenta que se extingue al momento en que esta expresa sin importar que no esté escrita tomando en cuenta que el pago de este procedimiento debe ser simultaneo, consecuentemente se te establece una sentencia en donde se establece y consta el pago que tendrá como resultado la extinción de la obligación que antes se había planteado según el caso.
En segundo lugar, conseguimos la subrogación por voluntad del deudor, en la que no es necesaria el consentimiento del deudor, ya que se efectúa entre un tercero y el acreedor. Para la validez de este es necesario que el acto de préstamo y el de pago tengan fecha cierta estos requisitos fundamentales para la realización de este tipo de procedimiento, con esto, se procede al pago y con ello vendría involucrada la extinción de la subrogación por haber cumplido con el pago y suspender la obligación en el caso correspondiente según lo que se haya planteado anteriormente.
La subrogación legal esta tiene efecto con respecto a lo que este establecido en la norma sin necesidad de contar la presencia del acreedor o del deudor, dado esto y siendo lo más importante sabemos que para su validez bastamos con la ley para ´proceder con este, la subrogación parcial esta se da cuando cundo el acreedor recibe un pago parcial de su crédito.
La subrogación extingue la deuda de forma relativa, pero nunca deja de extinguir la obligación como tal, la deuda va seguir existente entre el acreedor y la persona subrogada por ello, se concreta que, el subrogado solo podrá recobrar el crédito, pero solo hasta el monto del reembolso que se ha efectuado, de allí que, el artículo 1301 del Código Civil venezolano enmarca que la subrogación debe dar lugar tanto a la figura de los fiadores como la de los deudores.
Por su parte es menester agregar que, el artículo 1300 de ´´ Ejusdem´´ la subrogación será verificada por la plena disposición de la norma, en cuanto que, el acreedor debe pagar a otro conocido como acreedor y el mismo tiene derecho de tener preferencia en razón del privilegio, en cuanto al adquiriente, emplea el costo o precio de la adquisición realizada en pagar por ello al acreedor en el cuyo favor de la hipoteca del fundo, en provecho de aquella persona que está obligada con otro sujeto al pago de la deuda, tiene el interés de pagar. Concretando que, el subrogado que genera el pago y que posterior, sustituye al acreedor satisfecho, adquiriendo con ello todos los derechos y diversas acciones del antiguo acreedor con todos y cada uno de sus garantías y accesos.
CONCLUSION
Para concluir se pudo evidenciar que la enfiteusis en una figura jurídica la cual es muy antigua, y esta se ha venido perfeccionando a través de los años para poder solventar o resolver varias situaciones relacionadas con los contratos de terrenos o fundos entre otros. Como ya bien sabemos dicha figura es denominada derecho real para con los particulares que realizan estos tipos de contratos entres si, y a través de ello se debe cumplir con un tiempo determinado para que tenga efectos legal, pueden ser de carácter positivo o negativo, hay que resaltar que debido a el tiempo puede darse la extinción en este.
Ahora bien, por otro lado, en cuanto las situaciones en las que procede la subrogación personal legal, si bien hay ciertos casos en los cuales el tercero subrogado paga una deuda ajena, también hay otros en los cuales se paga una deuda a la que se estaba obligado. En todo caso, el tercero siempre carece de interés en la prestación solucionada. El fundamento de la consagración legal de subrogación personal por el pago se basa en la equidad y la justicia, y este es evitar el enriquecimiento sin justa causa, ya sea del deudor o del acreedor originario subrogante. También previene que se enriquezca injustamente el tercero subrogado al no consagrarse caso en el cual, legalmente, proceda subrogación en su favor. El interés o provecho que pueda tener u obtener el tercero en la deuda que soluciona le quita la posibilidad de hacerse legitimario a la subrogación legal, pues no hay caso estipulado en el que así proceda.
REFERENCIAS
CÓDIGO CIVIL. Gaceta Oficial Extraordinaria N° 2.990 de fecha 26 de Julio de 1.982.
José, A. (2001). Contratos y Garantías.
ENCICLOPEDIA LIBRE. (2021). Enfiteusis. Recuperado el 27 de Octubre de 2021 de:
ENCICLOPEDIA JURÍDICA. (2020). Subrogación Real. Recuperado el 01 de Noviembre de 2021 de:
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